고속버스터미널 현대화사업 특혜 논란 왜?
고속버스터미널 현대화사업 특혜 논란 왜?
  • 오옥균 기자
  • 승인 2018.06.27 09:46
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

999.8% 전무후무 용적율, 공공기여 100억원은 형평성 논란

(주)청주고속터미널이 청주시에 제출한 고속버스터미널 현대화사업 조감도. 용적률은 999.80%에 달하고, 전체 사업 면적에서 터미널 면적은 1.5% 뿐이다.

 

쟁점1 공공기여 12.5%(100억원 상당) 적당한가?

-상업용지 전환 대농지구 50%(8만평) 기부채납

쟁점2 미완성 도시계획시설 내 일부 제외 요구 적절한가?

-업무시설용지 미준공으로 지금도 부분 준공 사용

(주)청주고속터미널 등이 약 6000억원을 투입해 고속버스터미널 현대화사업을 진행하겠다고 밝힌 가운데 청주시가 사업 추진의 필수조건인 도시계획시설 변경 요청과 지구단위계획 변경 요청을 승인할 지 관심이 모아지고 있다.

특히 충북청주경실련이 특혜 의혹을 제기한 가운데 세종경제뉴스 취재 결과 다른 개발사업과 형평성 논란의 소지가 있고 절차상 문제점도 발견돼 청주시의 신중한 판단이 요구된다.

전무후무한 용적률 999.80%
고속버스터미널 현대화사업은 (주)청주고속터미널·(주)더블유엠홀딩스·(주)우민이 공동으로 추진하는 대규모 개발사업이다. 사업시행자가 청주시에 제출한 자료에 따르면 현재 고속버스터미널 부지의 일부 필지(그림 참조)를 개발해 주상복합아파트를 건설하고, 뮤지컬 전용극장과 오피스텔 등을 짓는 사업이다. 물론 이 부지의 원 기능인 고속버스터미널은 유지한다.

사업 추진의 열쇠는 청주시가 가지고 있다. 앞서 설명했듯 도시계획시설 변경과 지구단위계획 변경이 선행되지 않으면 사업을 추진할 수 없다. 이 지점에서 특혜 논란이 제기되는 것이다.

해당 부지는 도시계획시설 중 여객자동차정류장으로 지정돼 있다. 도시계획시설은 말 그대로 도시에 필요해서 계획에 의해 설치되는 시설을 뜻한다. 사업시행자는 4필지로 구분(그림 참조)돼 있는 전체 여객자동차정류장 중 업무시설용지에 지상 49층짜리 주상복합 아파트 2동을 짓겠다는 것이다, 여기에 고속버스터미널 부지에는 49층짜리 오피스텔과 29층짜리 호텔 및 사무실 건물, 뮤지컬 전용극장을 짓겠다는 계획이다.

고속버스터미널은 오피스 건물 내에 만들고 박차장(차고지)은 부지 밖에 별도의 공간을 얻어 사용하겠다는 것이 사업 추진의 주요 내용이다. 청주시가 도시계획시설 변경과 지구단위계획 변경을 해주지 않으면 불가능한 사업이다.

이 같은 계획이 공개되자 충북청주경실련은 즉각 보도자료를 통해 특혜를 주장했다. 2017년 매각 당시 “20년 이상 지정된 용도로 사용해야 하며, 주차장 박차장, 승하차장, 유도차로 등의 시설을 현 기준 이상 유지해야 한다”고 조건을 달았고, 이 조건때문에 최저입찰가격이 주변 상가지역 시세보다 낮았다는 것이다.

이에 대해 청주시나 사업시행자는 개발을 하더라도 현재보다 더 넓은 면적에 고속버스터미널 시설을 유지하기 때문에 입찰 내용이나 용도변경 논의에 문제가 없다는 입장이다.

실제 사업시행자가 청주시에 제출한 사업계획에 따르면 소폭이긴 하지만 현재보다 터미널 시설 면적이 조금 넓게 설계되었다. 제시된 기준은 충족한 것이다.

그렇다고 특혜의 소지가 사라진 것은 아니다. 특혜란 일반적이지 않다는 뜻을 포함하고 있다. 이런 관점에서 사업시행자가 제출한 사업계획은 전문가들로부터 과하다는 평가가를 받았다. 사업시행자는 사업과 관련해 청주시 도시계획·건축공동위원회에 자문을 구했다. 2차례의 자문에서 위원회는 고밀도계획과 교통대책, 공공기여 등을 보완(강화)해야 한다는 의견을 제시했다고 본 것이다.

사업시행자가 제출한 터미널부지의 용적률은 967.93%이고 업무용지의 용적률은 999.80%이다. 법에서 허용된 최대로 짓겠다는 것이다. 중심상업지역의 용적률은 최대 1000%까지 가능하다. 하지만 실제 1000%를 지었던 사례는 전국 어디에도 없다. 999.80%란 수치는 관련법이 생긴 이후 가장 높은 수치이다.

1993년 건축허가를 받을 당시 현재의 4필지는 하나의 필지였다. 고속터미널과 드림플러스, 메가폴리스는 부분 준공의 형태로 사용하고 있고, 전체 허가지역의 1/4은 당시 착공계만 내고 시작도 하지 못했다. 4필지가 하나라는 점에서 법률상 미준공 상태인 것이다. 미완성 상태에서 부분 필지(그림 맨 오른쪽) 2곳을 도시계획시설에서 제외시켜달라는 사업시행자의 요구는 법적으로 불가능하다는 지적이 일고 있다.

청주 최고층 지웰시티 용적률 582.21%

청주지역 최고층이라고 할 수 있는 지웰시티 1차의 경우 582.21%이다. 더욱이 사업시행자가 주상복합으로 짓겠다고 한 업무용지의 경우 1993년 이전 사업자(대우 컨소시엄)가 청주시와 협약서를 작성할 당시 구체적인 건설 규모 등을 정해놓았다. 만약 변경에 대한 정확한 법적 근거를 제시하지 못할 경우 또 다른 특혜 의혹을 불러일으킬 수 있다.

취재 결과 당시 협약서에는 업무시설용지에 14층짜리 오피스텔을 짓는 것으로 명시돼 있다. 덧붙여 업무시설용지에 오피스텔을 질 경우 사업시행자가 건너편 시외버스터미널을 잇는 지하통로까지 설치하도록 강제하고 있다. 이는 현재까지도 유효하다는 것이 전문가들의 판단이다.

한 전문가는 “당시 협약은 계약서와 같은 의미이다. 만약 협약서의 내용을 변경하거나 협약을 파기했다면 정당한 법적 근거가 있어야 한다”고 지적했다. 이에 대해 청주시는 “원 사업자가 도산해, 사업자가 바뀌는 과정에서 새롭게 협약을 체결했다”고 설명했지만 전 협약서 내용을 이행하는 문제에 대해서는 정확한 답변을 내놓지 못했다. 청주시 관계자는 “25년 전 체결된 오래된 일이라 내용을 정확히 아는 사람이 없다”고 답변했다.

자문을 요청받은 위원회는 사업시행자가 제시한 공공기여 방안에 대해서 높일 것을 권고했다. 법적으로 기반시설에 대한 기부채납 기준(국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의거)은 10~15%이다. 사업시행자는 이에 따라 법적 기준의 최저에 해당하는 10%를 기부채납(현금+시설)하는 안을 제시했지만 강화가 필요하다는 의견(1차 자문)을 전해 받았고, 두 번째는 12.5%를 적용했다. 이를 돈으로 환산하면 100억원 가량 되는 것으로 논의되고 있다.

청주시 관계자는 “도시계획시설을 풀어줌으로서 상당한 이익이 발생하기 때문에 이에 따른 기부채납을 받는다. 계획대로 사업이 진행될 경우 100억원 상당의 기부채납을 조율하고 있다”고 설명했다.

앞서 언급했듯이 사업시행자가 개발하려는 부지는 당초 14층짜리(용적률 400% 미만) 오피스텔을 짓기로 한 부지였다. 이 자리에서 개발사업을 하려면 '여객자동차정류장'이라는 도시계획시설의 굴레를 벗어야 한다. 이에 따른 기부채납이 필요하다. 쉽게 말해 산에 집을 짓고 싶으면 임야를 대지로 변경해야 하는데 이때 ‘대체산림자원 조성비’를 정부에 내야 하는 것과 같은 이치다. 청주시와 사업시행자는 100억원 정도가 적당할 것으로 추산한 것이다.

이 계산은 형평성에 맞을까? 비슷한 예가 가까이에 있다. 대농지구 개발 허가를 받을 당시 (주)신영은 공업용지인 대농부지 50만여㎡ 에 주상복합과 쇼핑몰, 상업시설 등을 짓는 복합단지로 개발하면서 전체 면적의 절반을 기부채납했다. 청주시의 요구에 따른 것이다. 기부채납 부지는 약 8만평 규모다. 단순 비교하기에는 어려움이 있지만 어림잡아도 수천억원의 가치이다.

(주)신영 고위 관계자는 “당초 사업규모가 3조원 정도였다. 1차 분양이 실패한 탓에 당초 계획대로 전체를 개발하지 못하고 일부를 매각하긴 했지만 계획을 세울 당시에는 절반을 기부채납해도 사업성은 충분했다”며 “고전은 했지만 최종적으로는 모든 사업을 마무리했고, 손해를 보지는 않았다”고 설명했다. 기부채납과 관련해서는 “당연히 기부하는 것이 맞다. 큰 리스크라고 판단하지 않았다. 감당할 수 있는 수준이었다”고 밝혔다. 당시 신영은 절반을 기부채납하고도 특혜 의혹이 제기됐었다.

사업시행자는 시설 낙후로 이용자가 불편해 현대화사업이 필요하다고 주장하지만, 현재 터미널은 이이미 한차례 이전과 복합시설 설치를 통해 현대화한 시설이다. 실제 전국 고속버스 또는 시외버스터미널 가운데 한차례 현대화시설을 한 터미널이 또다시 현대화를 진행한 사례는 찾을 수 없었다.

1993년 시작한 고속터미널 건설사업은 아직도 미완성

일부 도시계획전문가들은 도시계획시설 변경 절차 자체에 문제를 제기했다. 필지가 4개로 구분돼 있지만 애당초 여객자동차정류장 건설을 위한 하나의 사업이었고, 이 사업이 마무리되지 않았다는 것이다.

해당 부지는 당초 하나의 필지였다. 사업이 진행되는 과정에서 필지가 분할된 것이다. 1993년 청주시와 시행사(대우·대우전자·진로백화점)의 협약에는 각 토지에 대한 개발계획이 상세히 명시돼 있다. 터미널과 복합시설, 백화점, 오피스텔이 각각의 개발 형태였다.

우여곡절도 있었지만 메가폴리스와 드림플러스가 들어서고, 고속버스터미널도 완공됐다. 하지만 터미널건설사업은 현재까지 미준공상태이다. 업무시설용지에 건설하기로 한 오피스텔이 완성되지 않았기 때문이다. 청주시 교통정책과 담당자는 “전체가 1건의 건축허가이다. 현재까지도 터미널과 상업시설을 부분 준공 형태로 사용하고 있다”라고 답변했다. 이에 대해 한 도시계획 전문가는 “1994년 득한 건축허가가 현재도 진행 중이다. 도시계획시설이 완성되지 않았는데 변경해달라는 것은 순서가 뒤바뀐 것”이라고 지적했다.

청주시는 사업을 마무리하기 위해 수차례에 걸쳐 시행자에 완공을 촉구하기도 했고, 연면적을 1/25로 줄인 지상 3층짜리 건물로 대체하려고도 시도(2011년)했지만 이해관계자들의 반대로 실패했다.

완성되지 않은 도시계획시설의 일부 토지를 제외하는 것에 대해 청주시 관계자는 “논란의 여지는 있는 것 같다”며 “향후 절차가 진행되면 논의될 사항”이라고 답변했다.

 


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.