확정일자 받아도 안심 못하는 법인 명의 아파트
확정일자 받아도 안심 못하는 법인 명의 아파트
  • 이성구 변호사
  • 승인 2019.07.15 12:49
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이성구 변호사

2018년 국토교통부의 주거실태 조사에 의하면, 자기 집에 거주하는 가구는 전체 가구의 57.7%라고 한다. 그렇다면 나머지 42.3%는 자기 집이 아닌 타인 명의의 집에 거주한다는 것인데, 이 중 가장 흔한 것이  ‘전세’, ‘월세’, ‘반전세’ 등으로 지칭되는 주택임대차의 거주 형태일 것이다. 필자만 해도 현재 ‘전세’로 살고 있고, 이전에 ‘월세’, ‘반전세’로 살아본 적도 꽤 된다. 이와 같이 현재 우리나라 세대 중 거의 절반이, 그리고 현재 자가 보유를 하고 있는 세대도 아마도 이전에는 한번쯤 주택임대차로 살아본 적이 있어 자신이 직접 경험해 보거나 아니면 주위의 경험자로부터 들어서 주택임대차와 관련한 법적 문제에 관하여는 일반인도 우리의 생활에 가장 밀접하게 관련되어 있다고 느끼는 것 같고, 그래서인지 상당한 지식을 갖고 있다.   
1981년 주택임대차보호법이 탄생하였다. 주택임대차에 있어서 민법의 특례로 우선 적용되어 우리 생활에 가장 밀접한 영향을 주고 있는 법 중의 하나다.
자 그러면 이제부터 31개의 조문으로 구성된, 우리에게 가장 가깝다고 할 수 있는 주택임대차보호법에 관하여 사례를 위주로 개관해 보자.
살펴볼 사례는 다음과 같다. 주식회사인 법인 A는 직원 B의 숙소로 사용할 목적으로 C 소유의 아파트에 대하여 임대차기간 2년, 보증금 1억 원으로 하는 임대차계약을 체결하였다. 직원 B는 위 아파트로 이사하면서 주소지변경을 하고 이를 관할 주민센터에 신고하였으며(‘전입신고‘라고 한다), 법인 A 명의로 체결된 임대차계약서를 위 주민센터에 가지고 가서 계약서 여백에 날짜가 찍힌 도장을 받았다(‘확정일자’라고 한다). 이와 같은 행위를 한 것은 추후 위 아파트에 근저당권이 설정되어 혹시라도 경매가 진행될 경우 우선적으로 보증금을 회수할 목적이었다. 그런데 실제 위 아파트에 이후 근저당권이 설정되고 경매가 진행되어 제3자가 위 아파트를 매수하고 배당금이 책정되었는데 법원에서는 위 법인 A에게는 배당금을 전혀 지급하지 않았다. 
 그 이유는, 주택임대차보호법 제1조는 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인 A의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인 A의 주민등록으로 볼 수는 없다 할 것이므로, A가 위 아파트를 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 근저당권자에 대하여 우선변제권을 주장할 수는 없다는 것이다.
따라서 위 사례를 이해하였다면 주식회사와 같은 법인 명의로 주택을 임차할 경우 확정일자까지 받았다고 해서 후순위 근저당권자보다 더 우선적으로 보증금을 회수할 수 없다는 점을 각별히 유의하여야 한다. 

 


이성구 온리법률사무소 대표 변호사는 변호사이자 변리사로 충북지방변호사회 공보이사로 활동했으며 중앙노동위원회 공익위원으로 활동하고 있다.


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