경기가 좋지 못한 요즘 뜻하지 않게 임차하여 살고 있는 주택이 경매로 넘어가는 경우가 있다. 임차인은 익히 알고 있는 임차인으로서의 보호 조치인 주택의 인도와 주민등록, 확정일자까지 받아 두었다면 별 문제가 없을 것이다. 그러나 경매 진행 시에는 특별히 주의해야 할 사항이 있어 소개하고자 한다.
사안은 다음과 같다. 임차인 A가 입주한 아파트가 임대인의 채무 변제가 제대로 이루어지지 않아 은행으로부터 임의경매가 진행되었다. 이 경우 집행관이 경매 물건에 대한 상황을 파악하기 위하여 현황조사를 한다. 그런데 위 임차인 A가 임차한 아파트는 부동산 등기부상으로 ‘4층 2호’로 되어 있는데 실제 관리 호수는 ‘402호’로 되어 있어서 집행관은 관할 동사무소에 위 ‘402호’로 세대열람을 한 결과 전입된 세대주가 없고 임대차서류가 제출되지도 않았다는 내용의 부동산현황조사보고서를 작성하여 법원에 제출하였다.
이에 임차인 A는 경매 진행사실도 알지 못하고 임대차기간 중에 다른 곳으로 전출하고 위 아파트에는 자신의 모친이 들어와서 살도록 하였다. 물론 모친으로 전입신고는 다시 하였다. 경매는 계속 진행되어 배당요구 종기가 지나 배당기일이 진행되었다. 위 임차인 A는 이후 경매 사실을 알고 배당기일에 출석하여 자신이 선순위인데 배당액을 받지 못하였다고 이의신청을 하였다. 이후 소송까지 제기하였는데 배당요구 종기일 전에 전출함으로써 주택임대차보호법상의 대항력을 상실하였다는 이유로 패소 판결이 확정되었다.
임차인 A는 위 집행관이 제대로 직무를 수행하는 등 필요한 조치를 하였다면 자신이 배당요구 종기일까지 주민등록을 유지하는 등 필요한 조치를 하였을 것인데 이를 하지 못하였으므로 집행관의 위법행위가 있다고 하여 집행관이 속한 국가를 상대로 손해배상을 청구하였다. 원심은 임차인 A도 과실이 50% 있다고 하여 50%의 국가 책임을 인정하였다.
그러나 대법원은 달랐다. 경매절차에 있어서 부동산현황조사는 매각대상 부동산의 현황을 정확히 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있는 것이고, 매각절차의 법령상 이해관계인에게는 매각기일에 출석하여 의견진술을 할 수 있는 권리의 행사를 위해 매각기일 등 절차의 진행을 통지하여 주도록 되어 있는 반면, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라고 하더라도 매각허가결정 이전에 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하지 않는 한 집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사·보고되어 있는지 여부와 관계없이 이해관계인이 될 수 없으며, 대법원예규에 따른 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 경매절차와 배당제도에 관한 내용을 안내하여 주는 것에 불과하므로, 이해관계인 아닌 임차인이 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하여 경매절차에 위법이 있다고 다툴 수는 없다고 하여 원심을 파기하였다.
보통 경매 절차에서 법원의 경매 진행 통지를 받고 그에 따라 절차를 진행하면 되리라고 생각하는 것이 일반적인데 위와 같은 판시 결과는 임차인으로서는 다소 당혹스러울 수도 있다. 하지만 위와 같은 판시가 유지되는 한 임차인으로서는 처음에 주택임대차보호법상 대항요건만 갖추었다고 안심할 것이 아니라 특히 경매 진행시에는 우선 변제 등을 받기 위하여 배당요구 기한을 놓치지 않아야 하고, 배당요구 종기까지 주민등록을 유지해햐 하는 등의 세심한 주의가 필요하다.
이성구 온리법률사무소 대표 변호사는 변호사이자 변리사로 충북지방변호사회 공보이사로 활동했으며 중앙노동위원회 공익위원으로 활동하고 있다.
