주택임대차보호법상 대항요건인 주택의 인도의 의미
주택임대차보호법상 대항요건인 주택의 인도의 의미
  • 이성구 변호사
  • 승인 2019.12.06 13:27
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주택임대차보호법상 대항요건은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 주택임대차보호법상 대항요건이 충족되면 민법상 소유권, 근저당권 등보다 우선 순위에서 밀려 권리가 약하다고도 할 수 있는 임차보증금 반환 채권은 특별히 그 권리가 강화되기 때문이다. 그렇다면 이번에는 대향요건 중 쟁점이 되는 주택의 인도라는 의미에 대하여 살펴보고자 한다. 흔히 생각하기에 주택의 인도라고 하면 임차인이 임대차 건물에 이사해 들어가 살면 된다고 생각할 수 있다. 그러나 법적으로는 그 의미가 조금 다르다. 사안은 다음과 같다.

A2015.11. 15. 신축 건물인 3층 단독주택의 소유자와 임차보증금 1억 원, 임대차기간은 인도일로부터 24개월로 하는 임대차계약을 체결하고 임차보증금 중 1,000만 원을 지급하고 나머지 9,000만 원은 1개월 후에 지급하기로 하였다. A는 계약 당일 바로 이사할 수 있다는 승낙을 받아 비어 있던 위 주택 현관 자동문 비밀번호를 받아 2.5톤 차량과 사다리를 이용하여 일부 짐을 옮겼다. 그리고는 전입신고와 확정일자까지 당일 모두 처리하였다.

그리고 그 때부터 A는 평일에는 직장이 가까운 위 주택에 머물면서 주로 잠을 자는 용도로 사용하고, 주말에는 종전 거주지에서 지냈다. 그리고 한 달여가 지나 2015 12. 15.에 나머지 임차보증금을 지급하고 위 주택으로 모든 짐을 옮겨와 생활하였다. 그런데 바로 아래층에 B2015 11. 20. 전세계약을 체결하고 바로 전세금도 모두 지급하고 전세권설정등기를 마쳤다.

이후 임대인의 채권자가 위 주택과 대지에 관하여 강제경매를 신청하여 경매절차가 진행되었다. 위 경매 절차에서 법원은 A보다 우선하여 B에게 배당금을 지급하는 배당표를 작성하였다. 이에 A는 배당기일에 B의 배당액에 이의하고 바로 배당이의의 소를 제기하였다.

원심은 A2015. 12. 15.까지 종전 거주지에서 생활하였고, 2015. 11. 15. 이사할 때 사용했던 2.5톤 트럭이 보통의 살림에 비하여 적은 짐을 옮기는 데 사용되는 것이어서 주거 생활을 위한 이사로 볼 수 없다는 이유를 들어 A2015. 11. 15.경 위 주택의 점유를 이전받은 것으로 볼 수 없다고 판단하였다. 즉 주택임대차보호법상 대항요건인 주택의 인도가 이루어지지 않았다고 판단한 것이다.

그러나 대법원은 달랐다. 임대차계약 당시 위 주택이 비어 있었고, 현관 자동문의 비밀번호를 임대인이 A에게 알려주었고, A가 위 주택에 2015. 11. 15. 짐을 옮겨 놓았으므로 늦어도 2015. 11. 15. 위 주택을 인도받았다고 보아야 한다는 것이다. 비록 임대차보증금을 전부 지급하지 않았고, 일부 짐을 옮겨놓아 완전한 이사가 아니더라도 주택의 인도라고 볼 수 있어 A는 위 경매에서 우선변제를 받을 권리가 있다는 것이다.

결국 주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 계약 당시 임차보증금이 전액 지급될 것을 요하지 않고, 주택의 인도에 있어서 중요한 것은 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등이 고려되어야 한다는 것임을 유념하여 임차인은 효과적인 대항력 주장을 할 수 있을 것이다.

이성구 온리법률사무소 대표 변호사는 변호사이자 변리사로 충북지방변호사회 공보이사로 활동했으며 중앙노동위원회 공익위원으로 활동하고 있다.


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