주택임대차보호법과 마찬가지로 상가건물 임대차보호법에서도 등기가 없는 경우에도 특별히 임차인을 보호하기 위하여 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 하여 실질적으로 부동산등기부상 등기를 경료하여 우선적 효력을 가지는 효력을 부여하였다. 그리고 일단 이러한 대항력과 우선변제권을 취득하면 상가건물의 소유자가 변경되더라도 이를 그대로 유지할 수 있는 이점이 있다.
그런데 보통 상거건물의 소유자가 변경되면 변경된 소유자는 임차인을 상대로 다시 계약을 체결하려고 하는 경우가 많다. 이 경우 임차인은 앞서 언급한 대항력과 우선변제권을 이미 취득하였다는 이유로 별 생각 없이 건물주의 요구대로 임대차계약을 다시 체결하는 경우가 많다. 이 경우 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 상실될 우려가 있으니 유의할 필요가 있다. 다음 사례에서 이를 한 번 살펴보고자 한다.
A 소유 건물에는 이미 B 은행 앞으로 근저당권이 설정되어 있었다. 임차인은 이미 근저당권이 설정된 A 건물에 보증금 1억 4,000만 원, 임대차기간 2018. 8. 1.부터 2019. 7. 31.까지로 한 임대차계약을 체결하고 바로 A 건물을 인도받은 다음 계약서상에 확정일자를 받았다.
이후 A 건물의 소유권이 양도되어 2018. 10. 1. C 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 위 B은행 근저당권설정등기가 말소되었다. 그리고 임차인은 새로운 소유자인 C와 보증금은 1억 4,000만 원은 이전과 동일하게, 임대차기간은 2018. 10. 1.부터 2019. 7. 31.까지로 하는 임대차계약을 다시 체결하였다. 이 임대차계약 당시 임차인과 C는 특약으로 ‘임대인은 임대차기간 만료로 임대차 종료 시 권리금 6,000만 원을 인정 지급한다. 임대인은 이 사건 부동산에 관하여 10억 원의 대출을 받고 1순위 근저당권을 설정한다’는 내용의 약정을 하였다.
이에 따라 C는 은행으로부터 대출을 받고 채권최고액 12억 원의 근저당권을 설정하여 주었다. 그리고 임차인은 다음날 다시 새로 작성한 계약서상에 확정일자를 받았다. 그런데 C는 A 건물을 매수하는데 들인 대출금을 변제하지 못하여 위 근저당권에 기하여 부동산 임의경매절차가 개시되었다. 여기서 임차인이 우선변제권을 행사할 수 있는지가 쟁점이 되었다.
임차인은 아마도 권리금을 보장받고, 이전에 이미 확정일자를 받아 놓은 것이 있으므로 우선변제권이 있다고 안이하게 판단했을 수 있다. 그러나 대법원은 이전 근저당권을 배제하는 새로운 임대차계약이 체결되었고, 새로운 임대차계약의 확정일자를 받은 한편, 특약을 통하여 종전에 없었던 권리금이 인정된 점을 들어 새로운 임대차계약이 체결됨에 따라 기존에 발생하였던 우선변제권은 소멸하였다고 판단하였다.
새로운 임대차계약 체결 시 돌다리도 두들겨 보고 건넌다는 속담처럼 조금만이라도 신중하게 검토를 하였더라면 거액을 잃는 아픔은 겪지 않았을 것인데 참 아쉬운 사례이다. 분쟁 시에는 계약 사항 몇 줄로 희비가 엇갈리므로 항상 면밀한 검토가 필요하다.
이성구 온리법률사무소 대표 변호사는 변호사이자 변리사로 충북지방변호사회 공보이사로 활동했으며 중앙노동위원회 공익위원으로 활동하고 있다.
