코로나19 사태가 온 나라를 뒤흔드는 동안 이를 극복하기 위한 많은 노력들이 각계 각층에서 이루어졌다. 그 중에 임차인과 임대인이 상생을 해야 한다는 생각에서 전국에서 ‘착한 임대인 운동’이 확산되었다. 코로나19 사태로 어려움을 겪는 임차인들의 임대료를 덜어주자는 것이다. 위기를 맞을 때마다 이를 이겨내기 위한 노력들이 이번에도 빛을 발하고 있다. 하루속히 코로나19 사태가 진정되기를 기원하며 이번 호에는 분쟁이 많이 발생하는 차임 증감에 대한 상가건물 임대차보호법 규정 및 이와 관련한 판례를 살펴보고자 한다.
상가건물 임대차보호법 제11조에는 차임 등의 증감 청구권이라고 하여 제1항에 ‘차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.’, 제2항에 ‘제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.’고 규정하고 있다. 위 대통령령으로 정한는 기준은 다음과 같이 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조에 ‘법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.’고 규정하고 있다.
위 규정의 핵심은 임대인, 임차인 모두 차임증감 청구권이 인정되는데, 이는 이미 증액이 있은 후 1년 내는 하지 못하고, 증액을 하더라도 청구당시 차임의 100분의 5의 금액을 넘지 못한다는 것이다. 그런데 이는 보통 당사자 사이에 자체적인 합의가 이루어지지 않는 경우 법원의 판단 시 적용되는 근거가 되고, 실무에서는 당사자 사이에 합의에 의해 이보다 더 많은 금원으로 차임이 증가되는 예도 많다. 그런데 당사자 사이의 합의에 의해 위 기준보다 더 많은 차임으로 증액되었다가 임차인이 위 증액된 차임을 연체한 경우에 발생한 분쟁이 있어 소개하고자 한다.
임차인과 임대인은 기존 임대차 계약을 다시 체결하면서 당사자 사이 합의에 의하여 차임을 증액하였다, 그런데 임차인은 증액된 차임을 제대로 지급하지 못하였고, 임대인은 임차인이 계속적으로 차임을 연체하게 되자 이를 이유로 임대차계약을 해지하고자 소를 제기하였다. 이에 임차인은 증액된 차임이 위 법 규정보다 더 많은 금원으로 합의되었다고 하면서 이는 법 위반이고 그에 따라 차임의 연체도 발생하지 않았다는 주장을 하였다. 그러나 대법원은 ‘위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.’고 판시하여 임차인의 주장을 배척하였다.
따라서 차임 합의 시부터 임차인은 위 규정을 잘 숙지하여 차임 증액 합의를 하는 것이 무엇보다 중요하다.
