상가건물 임대차보호법 제6조에는 임차권등기명령이라는 제목으로 ‘임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다’고 규정하고 있다. 이러한 임차권등기명령을 받으면 등기부등본에 임차권등기를 할 수 있고, 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있어 이사 등으로 상가를 비우거나 하여 대항력을 상실하는 경우에도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않게 된다.
이러한 임차권등기명령은 상가임대차 기간이 종료되어 어쩔 수 없이 상가를 비우거나 또는 이전해야 하는 경우에도 우선변제권을 그대로 유지하도록 하는 유용한 제도이고 실제 실무에서 많이 이용되고 있다. 그런데 임차인에게 유효하고 효과적인 제도인만큼 형사 분쟁 또한 많이 발생하고 있어 이에 대하여 살펴보고자 한다.
A는 B와 부동산중개업을 동업하면서 사업자등록을 하기 위해 임대인을 B로 하여 허위의 부동산임대차계약서를 작성하였다. 그리고 A는 보증금은 3,000만 원이고, 확정일자도 부여받았다고 하면서 진정한 임차인인 것처럼 하여 법원에 임대차계약서를 제출하면서 상가건물 임차권등기명령 신청서를 접수하였고, 바로 그 결정을 받았다. 이러한 행위에 대하여 검찰은 A가 재산상 이익을 취득하였다고 하여 기소를 하였고, 원심은 A가 B와 부동산중개업을 동업하면서 사업자등록을 하기 위하여 B를 임대인으로 하는 허위 임대차계약서를 작성한 것이므로 A가 그에 관한 임차권등기명령을 받았거나 이를 토대로 임차권등기를 마쳤다고 하더라도 그것만으로는 임대차계약에 따른 권리를 취득하거나 상가건물임대차보호법에 규정된 대항력 또는 우선변제권 등의 법률효과를 취득하는 것이 아니어서 A가 재산상 이익을 취득하였다고 볼 수 없고, 위 부동산임대차계약이 통정한 허위의 의사표시에 따른 계약으로서 무효인 이상 보증금 반환에 관한 사기죄의 실행에 착수하였다고 볼 없다는 이유로 무죄를 선고하였다.
그러나 대법원은 달랐다. 임차권등기명령이 임대인에게 고지되어 효력이 발생하면 법원사무관 등은 지체 없이 등기관에게 임차권등기의 기입을 촉탁하도록 되어 있고, 임차권등기가 경료되면 임차인은 우선변제권을 취득하고 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니하는 효력이 있으므로 그 임차권등기의 기초가 되는 임대차계약이 통정허위표시로서 무효라 하더라도 장차 임차권등기가 말소될 때까지는 A는 외형상으로 우선변제권 있는 임차인으로서 부동산 담보권에 유사한 권리를 취득하게 된다고 할 것이니 이러한 이익은 재산상 가치가 있는 구체적 이익으로서 사기죄의 객체인 재산상 이익에 해당한다고 하면서 임차권등기명령을 신청하면 그로써 소송사기의 실행행위에 착수한 것으로 보아야 한다고 하면서 원심판결에는 소송사기 또는 임차권등기명령에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 판시하였다.
임차권등기명령 결정이 상당히 유효한 제도인만큼 이를 악용한 사안에 대하여 대법원이 소송사기죄의 법리를 확립한 것으로 임차권등기명령 제도를 악용하지 않도록 상당한 주의가 필요할 것이다.
