상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있음은 이미 언급한 바 있다. 그래서 일반적으로 상가건물의 임대차에 관하여 상가건물 임대차보호법이 규정하고 있는 사항에 대하여는 민법의 적용이 배제되는 것이 보통이고 일반인들도 그렇게 알고 있는 경우가 많다. 필자도 일반적으로 그렇게 알고 있기 때문에 상가건물에 관하여는 민법 법전을 들추기보다는 특례법인 상가건물 임대차보호법을 살펴보는 경우가 많다.

그런데 차임 연체에 기한 임대차 해지와 관련하여 상가건물 임대차보호법에는 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우’라는 조항이 있고, 민법에는 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’라고 하여 임대차 계약 해지 요건이 차임 연체 2기인지, 3기인지 헷갈리는 경우가 많다. 이에 관하여 다음과 같은 대법원 판례가 있어 소개하고자 한다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니한다’고 규정함녀서, 예외 사유의 하나로 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다. 위 규정의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다. 한편 민법 제640조는 ‘건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있는데 이는 차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 명문화함으로써 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는데 그 취지가 있으므로, 임대인은 임대차기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계를 더 이상 유지하지 않고 곧바로 계약관계를 해소할 수 있다.

이와 같이 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 그 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다. 따라서 임차인으로서는 2기의 차임 연체액에 이르러 뜻하지 않게 계약이 해지되는 일이 없도록 유의할 필요가 있겠다.

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