2020. 7. 31.부터 시행되는 ‘주택임대차보호법 제6조의3 계약갱신 요구 등, 제7조 차임 등의 증감청구권 및 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 주택 임대차 계약의 신고(2020. 8. 4. 본회의 의결), 3가지 내용이 소위 ‘임대차 3법’으로 불린다. 임대차 3법의 파급효과에 대하여 전 국민적 관심이 집중되고 있는 가운데 다양하게 쟁점이 다루어지고 있지만 관련 법조항 자체에 대하여 살펴본 사례는 드물어 이를 중심으로 살펴보고자 한다.
먼저 계약갱신과 관련하여 제6조의3 제1항은 ‘제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.’, 제2항은 ‘임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.’고 규정되어 있다. 제6조에는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 계약갱신 거절의 통지를 하면 임대차계약은 끝나게 되는데 이 개정된 규정에 의하여 임차인은 1회에 한하여 임대차계약을 한 번 더 갱신하여 그 기간을 연장할 수 있고 그 기간은 2년이 된다.
다만 위 제6조의3 제1항의 단서 조항의 경우에는 그러하지 아니한다고 하였는데 총 9가지 사유가 나열되어 있다. 주요 내용은 2기 차임 연체, 임차 주택의 파손, 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 실제 거주하려는 경우, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이다.
또한 제5항에 자신이 겨주한다고 하였는데 정당한 이유 없이 제3자에게 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하도록 되어 있고, 제6항에 손해배상금의 구체적 산정 방식을 규정하고 있는데 갱신거절 당시 3개월분 월차임 등도 한 예이다.
다음으로 차임 증감 청구와 관련하여 제7조에 ‘① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.’고 하여 차임의 1년 내 연속 증액 금지, 차임의 5% 초과 증액 금지 등이 규정되어 있다.
마지막으로 주택 임대차 계약의 신고와 관련하여 제6조의2에 ‘① 임대차계약당사자는 주택에 대하여 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 신고하여야 한다. ② 제1항에 따른 주택 임대차 계약의 신고는 임차가구 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에 적용한다.’등으로 규정되어 있어 향후 대통령령 등으로 구체적인 신고 대상, 신고 내용, 신고 해당 지역 등이 특정될 것으로 보인다.
