충북지역 주택시장이 2016년 이후 매매가격이 하락하고 거래량이 감소하는 등 조정기에 들어갔다는 분석이 나왔다. 인구유입과 거주자 매입 수요는 둔화한 반면, 신규 개발지역을 중심으로 한 초과공급 등이 주된 원인이라는 지적이다.

정준우 한국은행 충북본부 기획조사팀 과장이 작성한 ‘충북지역 주택시장 동향 및 여건 점검’ 조사연구자료에 따르면 충북 주택거래량은 2015년 4만 300가구에서 △2016년 3만 2600가구 △2017년 2만 9700가구 △2018년 2만 4800가구로 지속적인 감소세를 보이고 있다. 

이 같은 원인으로 인구유입 둔화가 꼽힌다.

충북 인구는 기업 이전 효과에 힘입어 2010년대 초반 대폭 증가했다가 2012년 7월 세종특별자치시 출범 이후 증가세가 상당폭 둔화됐다. 수도권 규제와 충북도의 기업유치 노력 등으로 수도권 순전입이 이어지고 있지만 세종시로의 순전출의 폭이 더 큰 상황이다.

한국은행이 분석한 또 다른 원인으로는 자가 매입 수요 충족에 따른 현상을 들 수 있다.

신규 아파트 분양 붐이 불던 2014년~2015년 신규 아파트 분양거래 확대 등 영향으로 자가 거주 비중이 2014년 61.3%에서 2017년 66.1%로 상승했다. 이는 전국 평균인 57.7%를 크게 상회하는 수치다. 실거주 목적 수요자가 2016년 이전에 상당수 주택을 산 것으로 풀이된다.

이 같은 상황에서 신규 개발지역에 대한 대규모 신규주택 공급이 지속돼 초과공급 현상을 심화, 즉 주택시장 침체를 더욱 악화시켰다고도 분석했다.

충북 주택보급률은 2017년 111.4%로 전국 평균인 103.3%를 크게 상회한다. 전국 시도 중 경북(114.7%), 세종(111.4%)에 이어 상위 세 번째다.

수요와 공급 불균형은 미분양 양산으로도 이어지고 있다.

2015년 11월 이후 급증한 충북 미분양 주택은 지난해 11월 기준 4707가구다. 이중 공사 완료 이후 미분양 주택은 1494가구다. 시군별로 보면 △청주시 50.6% △음성군 22.3% △보은군·충주시 7.2% 등 순이다.

최근 주택가격은 과거 높은 상승세를 보인 소형 평형, 오래된 아파트에서 하락세가 두드러진다. 이에 따른 조정 성격도 일부 있는 것으로 평가되고 있다. 건축면적으로 보면 소형(소형(40~60, 60~85)은 2015년 말까지 꾸준히 상승한 이후 대폭 조정됐다.

신규 조성된 개발지구의 미흡한 정주여건도 문제다. 

혁신도시, 기업도시, 경제자유구역 등 지방분권정책 일환으로 추진된 주요 지구들의 개발이 2010년 이후 본격화되면서 개발 기대감 등으로 해당 지역 주택경기가 활성화됐지만 최근까지도 정주여건이 미흡하고 일부는 개발 중단 및 변경되면서 주택경기 호조세가 지속되지 못하고 있는 상황이다.

도내 혁신도시 정주여건 만족도 점수도 전국 최하위로 조사됐다. 만족도는 100점 만점 중 40.9점으로 전국 52.4점보다 크게 못 미친다. 지난해 7월 말 기준 공공기관 직원의 단신 이주 비율도 49.9%로 여타 지역보다 높은 것으로 나타났다.

청주·충주경제자유구역의 경우 일부 구역이 투자환경과 사업성 악화 등으로 지정 해제되거나 사업이 변경된 상황이라고 한국은행 충북본부는 설명했다. 청주 오송바이오밸리(제2생명과학단지)의 부지조성이 완료된 가운데 충주 에코폴리스는 2017년 지정 해제, 청주 에어오폴리스는 주요 사업주체의 사업 포기를 경험한 바 있다고도 했다.

향후 충북 주택시장은 차입여력 축소 지속과 주택매매심리 위축 전환, 신규주택 공급 지속 등으로 조정국면이 지속될 가능성을 배제할 수 없지만, 지역 성장세 지속에 따른 소득여건 개선 가능성과 전체 가구 수 증가세 등으로 그 조정폭은 제한적일 가능성이 높다는 게 한국은행 충북본부의 분석이다.

2016년 하반기 이후 가계부채 규제 강화 등으로 인한 차입여력 축소가 향하 주택시장에 하방요인으로 작용할 수도 있다고 했다.

은행권 규제강화로 예금은행 주택담보대출 증가폭에 둔화된 2016년 이후에도 풍선효과 등에 따라 상대적으로 확대된 비은행예금취급기관과 기타 금융기관 대출 증가세 또한 정부의 비은행권 규제강화 기조의 영향으로 향후 둔화될 가능성이 있다는 것이다.

주택 소비심리지수 등을 감안할 때, 당분간 주택 수요자가 주택시장을 관망하면서 주택 매입에 소극적인 태도를 나타낼 가능성도 있다.

주택 소비심리지수는 2014년 2월을 정점으로 낙관 의견이 감소하기 시작했다. 2018년 4월 이후에는 가격하락과 거래 위축 우세로 전환됐다.

2018년 주택 인·허가 건수는 약 2만5000호로 2015년~2017년(연간 3만호)보다는 줄었지만 여전히 높은 수준으로 나타났다. 당분간 상당한 신규주택 공급이 지속될 전망이다.

아파트 입주물량의 경우 올해에 다소 줄어들 것으로 예상되나, 2010년~2015년 평균인 7300호보다는 높은 수준으로 보인다.

향후 충북 주택시장은 조정국면이 지속될 가능성이 있어 단기적 변동성이 확대될 가능성을 배제할 수 없으므로 주택시장 안정화를 위한 정책적 노력이 필요하다고 한국은행 충북본부는 의견을 냈다.

먼저 공급물량과 유형, 시기 등 주택공급 관련 정책 결정 시 인구구조 변화, 주택 노후화 정도 등 중장기 주택수요 요인을 반영할 필요가 있다. 전체 가구 수는 증가한 반면 30~50대 4인 이상 가구는 감소하는 등 인구구조의 양적·질적 변화가 예상된다.

또 주택 분양, 입주가 특정 시기에 집중돼 있어 미분양이 급증하는 등 주택경기의 진폭이 확대되지 않도록 유의해야 한다고도 밝혔다.

개발방식에 있어서도 지역 주민의 신규주택 수요에 대응하는 방안으로 택지개발 외에 노후화된 원도심 주택에 대한 재개발, 재건축 등을 병행해야 한다고 설명했다.

성장세에 부합하는 주택 실수요 기반을 확충하기 위해서는 성장의 선순환 과정 정립 등을 통한 소득기반 확대와 혁신도시 등에 대한 정주여건 개선 노력을 해야 한다.

주택가격 변동성이 전국보다 큰 데다, 비은행금융기관에 대한 이용도가 높아 이와 관련된 가계부채 모니터링을 강화할 필요가 있다고도 했다.

정준우 한국은행 충북본부 기획조사팀 과장은 “주택공급관련 정책은 중장기 주택수요 요인을 반영해야 한다”며 “개발방식에 있어서도 지역 주민의 신규주택 수요에 대응하는 방안으로 택지개발 외에 노후화된 원도심 주택에 대한 재개발‧재건축 등을 병행해야 한다”고 말했다.

이주현 기자 다른기사 보기