지난 2일 정부가 내놓은 부동산 대책으로 다주택자들의 고민이 깊어져 가고 있다. 지금이라도 집을 파는 게 득인지, 아니면 관망하며 때를 기다리는 게 맞는지 판단이 서지 않아서다.

이번 부동산 대책은 투기성 주택 구입을 차단하고 실거주자 위주로 재편한다는 데 초점이 맞춰져 있다. 쉽게 말해 실수요자를 우대하겠다는 것이다. 다주택자의 눈으로 보면 이번 정책은 불편하다. 집을 팔기도, 사기도 어렵다.

결론부터 말하면, 다주택자의 선택은 크게 세 가지다. 집을 팔던지, 제도권 임대주택시장으로 들어가던지, 아니면 그냥 버티는 거다.

먼저 부담이 큰 양도세를 부담하지 않기 위해서는 빨리 처분하는 게 좋다. 정부는 내년 4월 1일 양도 분부터 양도세를 중과한다는 입장이다. 시간을 줄 테니 집을 팔던지, 임대사업자로 등록하던지 선택하라는 게 정부의 메시지다.

이 기간까지 집을 처분하려면 이론상 3월 말까지 잔금을 받아야 하는데, 늦어도 내년 2월에는 계약을 끝내야 하니 하루빨리 집을 내놓아야 한다.

현재 양도세율은 비과세 대상을 빼고 기본세율 6~40%를 부과하고 있다. 주택 수와 상관없이 양도차익에 따른다. 그러나 앞으로는 얘기가 달라진다. 2주택자의 경우 기본세율에서 10%가 추가된다. 3주택자는 20% 더 늘어난 26~60%가 부과된다.

두 번째, 제도권 임대주택시장으로 들어가는 것은 정부가 원하는 계획이다. 일단 주택임대사업자로 등록하면 5년 이상 장기 임대하는 주택은 양도세 중과에서 제외된다. 중과세는 3주택 이상 다주택자가 투기지역 안에 있는 집을 팔면 적용된다.

장기보유특별공제도 받을 수 있다. 임대 목적으로 새 주택을 사들일 때 취득세, 등록세가 면제되거나 감면의 혜택도 누릴 수 있다.

가장 큰 결점은 내 집을 내 마음대로 할 수 없다는 거다. 한 번 등록하면 4년 이상 임대를 해야 하는 의무가 생기기 때문이다. 그전에 팔면 감면받은 세금을 뱉어야 한다. 1000만 원 이하의 과태료도 부과된다.

이뿐인가. 임대료 인상률도 연 5% 이내여서 주변 아파트 값이 올라도 임대료를 올려 받지 못한다. 게다가 임대소득을 의무적으로 신고해야 해서 임대소득에 따른 소득세를 꼼짝없이 내야 한다.

통계청에 따르면 전국의 2주택 보유자는 148만 7000명이다. 3주택자는 22만 8000명, 4주택자는 5만 9000명에 이른다. 하지만 이들 중 얼마나 임대사업자로 전환할지는 계산하기 어렵다는 게 전문가들의 의견이다.

부동산업계 한 관계자는 “임대사업자 등록을 유도해 부동산시장을 안정시키겠다는 정부의 정책 성공을 평가하기 위해서는 내년 상반기 주택시장 상황을 지켜봐야 한다”며 “다주택자들이 집을 내놓을지, 임대사업자로 전환할 지를 놓고 눈치 게임이 시작됐기 때문에 지금의 일시적인 상황을 놓고 예단하기는 힘들다”고 말했다.

세 번째는 일단 버텨보는 것인데, 사실상 무모한 판단이다. 정부는 다주택자들을 대상으로 세무조사를 하는 등 어떻게든 철퇴를 가한다는 방침이어서 곡소리 날 확률이 크다.

상황이 이런데도 인터넷 커뮤니티에는 “버티면 다시 오른다”는 글들이 올라오고 있었다.

이주현 기자 다른기사 보기