[한국공인중개사협회 이성열 대의원] 몇 개월 전 정부에서는 쌀 공급과잉의 대책으로 농업진흥지역을 대폭 해제하겠다는 구상을 발표했다.
농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 보전하기 위하여 농림지역 중에서 농업진흥구역과 농업보호구역으로 지정된다. 이중에서 특히 규제가 가장 강한 농업진흥구역은 농지조성사업 또는 농업기반 정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서, 농업용으로 이용하거나 이용할 토지가 집단화 되어있는 지역을 농지목적 관련 용도로만 이용하도록 엄격하게 규제한 이른바 농사만 지을 수 있는 땅으로 절대농지를 말한다.
작물이 자라기 좋은 우량농지가 난개발 되는 일이 없도록 농림부의 승인을 받아 지방자치단체가 지정, 해제하도록 법으로 정해놓았다. 이와 같이 토지이용이 제한되는 만큼 주변의 다른 용도지역에 비해 현저히 낮은 금액에 거래된다. 하지만 정부에서는 쌀 과잉생산문제와 농민의 불편해소 및 농촌지역의 경제 활성화 차원에서 보전가치가 낮아진 농업진흥지역은 매년 실태조사를 통해 지속적으로 정비해 나갈 계획으로 발표했다.
이번에 농업진흥구역에서 변경, 해제되는 지역은 일반주택, 소매점과 농수산업 연관 산업시설, 농어촌형 승마시설, 체험장같은 6차 산업화(농업,제조업,서비스업을 융합)등을 위한 각종 시설의 설치가 가능한 전략지역으로 유용하게 활용할 수 있도록 농지법 시행령 및 시행규칙을 개정중인 것으로 알려졌다.
이처럼 절대농지인 농업진흥구역이 해제된다면 대상토지는 용도의 다양성으로 가격이 상승할 것이다. 단 , 모든 농업진흥구역의 농지가 해제된다면 난개발이 우려되기 때문에 국토계획법상 도시지역으로 경지정리가 안 된 농지를 우선적으로, 도시지역 인근의 농지들이 순차적으로 해제될 것으로 전망된다.
자투리 농지로서 이용가능성이 낮은지역으로, 하천으로 인한 분리지역이나 산간지로서 도로, 철도, 하천 등으로 인해 3~5ha(1ha=1만㎡)로 분리된 농업진흥구역, 경지정리사이 외곽의 3~5ha 미경지정리 농업진흥구역 등이 대상이다. 또, 지정당시부터 비농지인 토지 중 사실상 농지와 2개 이상의 시.군이 연접돼 집단화 되었으나 각 시.군별로 3ha이하로 분리돼 도시관리계획상 해제 또는 변경이 필요하다고 인정하는 경우 등이다.
정부는 지난해 12월 전국의 농업진흥지역 가운데 10만ha를 해제하거나 행위제한을 완화해 기업형 임대주택부지 등으로 사용한다고 발표하였으며, 지난 6월에 8만5천ha를 해제한 후 올 연말까지 추가로 1만5천ha를 해제한다고 하였다.
농업진흥구역이 해제되면 많은 시세차익을 볼 수 있는 만큼 중장기적 투자여력이 가능하다면 그 전에 해제조건 등을 잘 확인하는 신중한 자세로 농지를 눈여겨 볼만도 하다.
주변에 널린게 농지이고 보면 토지투자의 성공은 멀리 있지 않다
