[한국공인중개사협회 이성열 대의원] 지난 12월 14일(현지시간) 미국 연방공개시장위원회(연준)는 기준금리를 0.25% 포인트 인상하면서, 그동안 초저금리시대와 함께 성장해온 우리나라 부동산시장에 상당한 악재로 작용할 것이라는 우려를 자아내고 있다. 가뜩이나 미국의 금리에 민감해 있는 상태에서 인상안이 채 확정되기도 전에 금융권은 지난 몇 개월 전부터 선제적으로 가파르게 대출금리를 상승시키고 있다. 더 큰 문제는 정부의 ‘가계부채 관리방안 후속조치’의 세부사항으로 총부채상환비율(DTI)과 부동산담보인정비율(LTV)을 강화함은 물론이고 나아가 새로운 가계부채 판단지표인 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 도입해 적용하겠다고 발표하였다.
총부채원리금상환비율(DSR)은 대출받는 사람의 소득대비 원리금 상환액의 비율을 뜻하며, 산정방법은 대출자의 대출신청에 은행은 한국신용정보원 으로부터 대출자의 주택 및 모든 소유부동산의 대출금 뿐만 아니라 신용카드, 자동차할부금, 신용대출 등에 대한 원금과 이자의 채무정보를 받아 총부채상환비율을 평가한다.
이러한 DSR을 활용해 2017년부터 대출해줄 때 대출희망자들의 상환능력에 대한 심사를 강화함으로써 대출가능액이 축소되거나 거부될 우려에 더하여, 총부채상환비율(DTI)에 향후 금리상승 가능성을 반영한 스트레스금리로 약2% 포인트의 가산금리를 붙여 변동금리를 억제하고 은행의 리스크관리에도 활용토록 하였다. 이러한 일련의 조치들은 대출의 억제와 축소, 대출금리의 상승으로 기존 금융대출자뿐만 아니라 신규대출자에게도 상당한 부담으로 다가옴에 따라 국민실생활의 소비위축과 부동산시장경기에 부정적인 영향으로 작용 받게 되었다.
충북지역은 눈앞으로 다가오는 부정적인 시장의 전망에도 불구하고, 2017년 역시 개발사업지역 10곳과 분양단지 44곳으로 아파트 공급계획이 계속 이어지고 있다. 특히 청주시 흥덕구 에서만 개발사업지역 3곳과 분양단지 14곳이 예정돼 있다. 특히 이 지역의 경우 강서동에 중부고속도로 하이패스 전용IC 조성이 발표됨으로써 기존의 우수한 정주여건에 교통편리성이 한층 좋아질 것으로 전망된다. 이렇게 되면 대농지구 지웰시티지역과 동반으로 도시팽창에 주도적인 지역으로서 분양실적이 나쁘지 않을 것으로 예상된다.
또한 그동안 청주시 외곽지역으로 분류되었던 오창지구는 대농지구 하이닉스에서 오창산업단지로 연결도로가 최근 개통되면서 청주중심권역으로의 접근성향상은 물론이고, 유휴지 개발과 녹색공원조성으로 시민체육시설 및 편의시설확충에 청주북부터미널 설치확정 등의 호재로 새로운 주거 선호지역으로 부상하고 있다.
반면에 청주테크노폴리스 개발사업지역은 비교적 큰 규모인 약3,200세대임에도 불구하고 아파트분양실적이 저조한 이유로 아직 정주여건이 갖춰지지 않은 것에 대한 불확실성에서 찾아지듯이 이러한 몇몇 유사한곳은 당분간 어려움을 겪을 수밖에 없을 것 같다.
분양에 대한 투자바람이 불던 지난 2~3년 사이에 아파트분양권에 웃돈을 주고 산 후 지금 입주를 시작하는 곳에서는 이미 당시의 프리미엄보다 하락하거나 아예 분양가 이하로 나오는 매물이 발생하듯 향후 청주 부동산시장의 일부지역은 기존주택과 신규입주물량의 매수세실종으로 어려움이 이어질 것으로 전망된다. 그 주된 원인은 앞서 설명했듯이 정부의 ‘가계부채관리방안’의 대출심사강화와 금리인상에, 단일사업 15,000여 세대분양을 앞두고 있는 청주 동남지구 개발사업과 같은 대규모 공급예정물량증가의 여러 복합요인이 수요감소로 작용할 것이기 때문이다.
정유년 새해에는, 정권이 바뀔 때마다 달라지듯 일관성 없는 부동산정책의 방향을 예의주시하여 소중한 재산을 지키는 방법 또한 재산증식에 열중하는 만큼 중요하다는 인식이 필요하다.
