주택임대차보호법의 제정 취지를 단적으로 잘 보여주는 것이 소액임차인의 우선권에 관한 규정이다. 즉 전입신고를 마치고 임대 주택을 인도받은 경우에 서울특별시는 1억 1천만 원, 세종특별자치시는 1억 원, 대전광역시는 6천만 원, 청주시는 5천만 원 이하의 보증금으로 임대차계약을 체결한 임차인은 현재 시행령에서는 서울특별시는 3,700만 원, 세종특별자치시는3,400만 원, 대전광역시는 2,000만 원, 청주시는 1,700만 원의 범위에서는 경매 등이 진행되어도 먼저 설정된 근저당권자보다도 우선하여 변제를 받을 수 있다. 즉 주택임대차보호법 제1조에 ‘이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다’는 입법 취지에 잘 부합하도록 마련된 규정이라고 볼 수 있다.
그런데 흔히 있는 관할관청의 허가를 제대로 받지 못한 개조된 원룸 주택 등에 임대차계약을 체결한 소액임차인이 보호받을 지위에 있는지에 관하여 쟁점이 되었던 사례가 있어 살펴보고자 한다.
임차인인 A는 이미 3억 이상의 근저당권이 설정된 부동산의 등기부를 열람해 보고 임대차계약을 체결하였다. 그 임대차 건물은 등기부상으로는 4층 건물이었는데, 건물내역에 1,2층은 점포, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 표기되어 있었고 실제로 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었다. 그런데 건물주는 위 근저당권이 설정된 이후에 관할관청의 적법한 허가를 받지 않고 건물전체를 원룸 주택으로 개조하여 임차인인 A에게 임대하였던 것이다. A는 불법건축물임을 알았지만 5천 만 원 정도의 저렴한 보증금이어서 입주하게 된 것이다.
이후 건물주는 위 근저당권 채무를 변제하지 못하여 건물에 대하여 경매가 진행되었고, 근저당권자는 임차인인 A가 소액임차인의 범위 내에 있는 보증금으로 임대차계약을 체결한 것은 맞지만 위와 같이 불법으로 개조된 원룸임을 잘 알고 임대차계약을 체결하였으므로 자신보다 우선하여 변제받을 권리가 없다고 주장하였다.
그런데 대법원은 ‘주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.‘고 하여 임차인 A의 편을 들어주었다.
위 대법원 판례를 보면 등기가 되어 있지 않은 건물에도 소액임차인의 권리를 주장할 수 있다는 것으로 이와 같은 사례를 잘 숙지한다면 혹시라도 모를 경매 등의 진행시에도 임차인은 폭넓게 자신의 권리를 주장해 볼 수 있을 것이다.
이성구 온리법률사무소 대표 변호사는 변호사이자 변리사로 충북지방변호사회 공보이사로 활동했으며 중앙노동위원회 공익위원으로 활동하고 있다.
