주택임대차보호법상 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 있고, 여기에 확정일자까지 갖추면 경매 등에도 다른 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 부여하는 것이다. 따라서 실무에서 종종 이러한 임차인의 우선변제권을 악용하여 외관만 임차인인 것처럼 하여 우선변제권을 취득하려는 경우가 있다. 이러한 사안과 관련한 대법원 판시가 있어 소개하고자 한다. 이러한 예는 특히 경매가 이루어지는 경우 자주 발생하고 있어 현재 다수의 동일한 대법원 판례가 존재한다.
사안은 다음과 같다. 임차인 A는 건물주인 B와 건물의 한 호실에 대하여 임대차보증금 5,000만 원에 임대차계약을 체결하면서 A의 모친이 B에게 대여한 돈 중 일부인 5,000만 원을 임대차보증금으로 대체하였다. 그리고 실제 위 호실에 입주하여 거주하였고, 주민등록 전입신고까지 마쳤다. 이에 원심은 B의 건물을 낙찰받은 C는 A에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 판단하였다.
그러나 대법원은 원심의 사실 인정에 그치지 않고 사안을 보다 심층적으로 살펴보았다. 본 사안에서 임차인 A는 건물주 B의 조카였고, B는 위 임대차 건물을 신축하느라 많은 돈을 들여 경제적으로 매우 어려운 상황에 있었으며, 위 호실은 경매 절차에서 토지를 제외하고 시가가 5,600만 원으로 감정이 이루어졌고, A의 모친도 B에게 나머지 대여금 1억 500만 원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 다른 호실에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳤다.
위 호실 또한 감정가가 1억 3,000만 원 정도였다. 이러한 사실을 바탕으로 대법원은 비록 임차인들이 임대차 건물을 인도받아 주민등록을 마치고 거주함으로써 주택임대차보호법상 정한 요건을 형식상으로 갖추었으나 임차인과 임대인의 관계, 대여금채권을 임대차보증금으로 대체한 점, 동일한 방법으로 대여금채권을 임대차보증금으로 하여 임대차계약이 체결된 점, 임대차계약 대상 목적물의 시가와 임대차보증금의 액수 등을 비추어 보면 임차인들은 임대차계약을 체결한 것이 사용, 수익을 목적으로 하기보다는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 대여금채권을 우선 변제받으려는 것이 주된 목적이 아니었는가 하는 의심이 들기에 충분하다고 하여 원심을 파기하였다.
즉 대법원은 원심이 임차인의 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었는지에 관하여 더 심리해 보았어야 하는데도 형식적으로 주택임대차로서의 대항력 요건을 갖추었다는 사유만으로 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득하였다고 판단한 것이 법리를 오해하고 심리를 다하지 않았다는 것이다.
본래 주택임대차보호법의 취지를 몰각시키고 오히려 법을 편법적으로 유리하게 악용하려는 형식적인 임차권자에 대하여 경종을 울린 사례라고 할 것이다.
이성구 온리법률사무소 대표 변호사는 변호사이자 변리사로 충북지방변호사회 공보이사로 활동했으며 중앙노동위원회 공익위원으로 활동하고 있다.
