[한국공인중개사협호 이성열 대의원] 신규아파트를 분양받는 수요층은 대체로 3가지로 분류된다. 실제 거주목적인 내집 마련을 위함이 첫째이고, 두 번째는 향후 가격상승을 염두에 둔 장기투자의 관점에서, 마지막으로는 분양권전매를 목적으로 하는 단기투자 수요층으로 나뉜다.
지금까지 전국에 걸친 아파트투자의 불패신화가 증명해주는 바와 같이 가격상승이 확실한 것 같지만, 지역적인 편차를 떠나 최근에 불거진 공급과잉논란과 가중되는 경제불안심리에 맞물려 신규분양 참여를 주저하게 된다. 현 정부 초기에 경기침체와 내수부진을 탈피하기 위해 시행된 각종 부동산규제 완화 정책, 즉 분양가상한제와 분양권 전매제한 완화 재건축 초과이익 환수제의 유예, 재건축요건완화 등으로 약 2년간 ‘청약광풍’과 ‘묻지마 투자’의 폐단이 발생하였다.
결국은 분양가의 상승과 그에 따른 상승분만큼 프리미엄이 발생하였고, 불법적인 ‘업다운계약’으로 이어져 부동산시장이 불법과 탈법의 온상으로 비춰지며 급기야 세종시에서는 대대적인 부동산중개사무소의 현장단속으로 문을 닫거나 거래가 중단되는 초유의 사태가 발생하였다.
청주지역의 경우 약 10여 년 간 상승세로 형성되던 기존아파트의 견고한 수요와 공급의 균형에서 3여 년간 쏟아져 나온 부동산양적 공급과잉과 수요위축에 따른 시장의 불균형은 단기재테크목적보다 실 거주 분양형태로 변화되는 것이 어쩌면 자연스러운 현상이지만, 주택보급률이 100%를 넘어선 상황에서 보면 실 거주수요층 역시 감소하는 추세이다.
지금까지 청주지역의 아파트분양은 프리미엄을 노린 단기투자자들이 견인해 왔다. 높은 청약률과 분양완판은 주택소유자도 1순위자격을 부여받는 부동산활성화정책과 맞물려 청약과열과 웃돈형성의 순환고리로 이어져 왔으나, 최근 분양한 방서지구와 청주테크노폴리스. 사천지구와 대농지구내의 지웰푸르지오에서 나타난 결과는 일부 미분양이었다. 이들 대단지 지구는 청주에서도 선호하는 지역이며, 고품격자재와 4-Bay 남향배치위주의 내부평면설계에도 불구하고 선택받지 못한 것은 단기투자 목적인 프리미엄이 형성되지 못하였기 때문으로 풀이된다.
각기 다른 택지지구의 동일한 유명 브랜드 건설사에서 분양하였는데도 불구하고 전매제한기간1년으로 규제받는 테크노폴리스지구의 분양성적은 민간택지 지구보다 저조한 이유역시 단기투자자들이 이탈한 결과로 보여주는 단면이다. 전매제한규제에 해당되지 않은 민간택지 분양아파트계약률이 그나마 선전한 것은 언제든 전매가 가능하기 때문이다.
이처럼 일부 미분양물량이 남아있는 상태에서 청주 동남지구에서 약1만5천 세대와 오송지구 제2생명과학단지 1만여 세대로 예정된 또 다른 추가 신규아파트분양가 전매제한지역으로 규제대상인 점을 보더라도 단기투자자들이 다시 돌아오길 기대하기에는 향후 몇 년간은 쉽지 않을 전망이다.
