[한국공인중개사협회 이성열 대의원] 청주지역의 아파트가격이 10여 년 간 상승을 거듭하며 신규분양의 완판과 웃돈형성에 기여해왔지만 최근들어 고전을 면치 못하고 있다. 아파트 공급물량의 증가는 기존 아파트 가격을 떨어뜨리는 주된 요인이며 투자자들의 발길을 돌리는 계기가 되었다. 향후 몇 년간은 신규아파트의 미분양증가와 기존 아파트 매물의 거래부진에 이은 대세하락기에 접어들게 돼 이제는 투자의 방향을 다른 쪽으로 생각해볼 때가 됐다.
이런 경향과 맞물려 요즘 가장 주목을 받는 것이 바로 수익형 부동산이다. 수익형 부동산은 가격의 상승보다는 월세수입을 목적으로 한다. 세계 경제의 불안정에 따른 경제성장률 저하와 내수시장 부진의 영향으로 기준금리는 연일 하향세를 보이고 있다. 사정이 이렇다보니 현금을 은행에 맡겨 생활하던 은퇴자들은 제로금리에 가까운 예금이자에 더 이상 기댈 이유가 사라져 버렸다. 금리가 회복기미가 없으니 더욱 더 수익형부동산을 찾을 수밖에 없는 형편이 된 것이다. 대표적인 수익형 부동상은 상가다.
이 중 소액으로도 접근 가능한 것이 오피스텔과 분양형 호텔이다. 불과 5~6년 전만해도 청주지역에서는 눈에 띄지 않던 오피스텔이 이제는 포화상태에 이를 정도로 많아졌고 월세 수입 또한 변변치 못한 게 사실이다. 특히 지방일수록 이런 현상이 심하며 이는 수요층이 그만큼 얇다는 걸 의미한다.
분양형 호텔 또한 유명 관광지역 뿐만 아니라 전국적으로 확산되다 보니 일부지역을 제외하고는 수익률이 기대에 못미치거나 결국은 매매가 쉽지 않아 환급성이 떨어지는 단점이 있다. 일반적인 투자 상품인 상가는 주변에서 흔히 접할 수 있다 보니 쉽게 판단하고 주저함이 덜하지만 많은 위험요소가 내포되어 있기 때문에 신중하지 않으면 안된다.
과거 상가를 선택하는 기준은 가격이 제일 중요한 요소였지만 그보다 우선되어야 할 조건이 상가의 형태나 지역적 특성이다. 집단적 복합상가는 분양면적 대비 실제 사용가능한 전용면적을 기준으로 하는 전용율이 약 50% 전후다. 그렇다보니 실제 가격대비 전용면적당 가격은 높아질 수 밖에 없다. 반면에 다양한 업종이 입점하다 보니 이용객이 많을 수 있다는 장점도 있다.
아파트 입구에 위치한 단층형 단지내 상가의 경우는 전용율이 약 80%이상으로 실면적당 가격은 저렴한 반면, 생활에 밀접한 업종위주로 입점하는 만큼 규모가 적고 월세 또한 상대적으로 낮다. 하지만 쉽게 매매할 수 있는 장점이 있으므로 딱히 어떤 종류의 상가가 좋은지는 경제적 여력과 사업목적을 고려할 필요가 있다.
그 다음으로 꼭 사전에 파악해야만 하는 것이 지역적 특성과 미래발전 가능성 여부에 대한 판단이다. 모든 부동산시장은 대체적으로 성장기와 성숙기, 그리고 쇠퇴기를 거치기 때문에 해당지역이 지금 어느 위치에 있는지를 판단하고, 수요층의 소득수준이나 연령대를 파악해 만약을 대비한 공실의 가능성과 투자금 대비 수익을 고려할 필요가 있다. 이를 토대로 수익률을 사전에 계산해 봄으로써 위험요소를 줄일 수 있어야한다.
직장 은퇴자들은 안정적인 수입을 목적으로 하는 상가투자에 관심이 많다. 이미 기대수익이 포함된 기존상가보다 신규분양상가가 유리하다. 그렇지만 장기간의 공실의 위협이 없는 곳을 선택하는 것은 너무나 당연하기에 여러 창구를 통해 다양한 정보를 수집하여야 투자에 성공할 수 있다.
