[한국공인중개사협회 이성열 대의원] 아파트의 매매가대비 전세보증금이 차지하는 비율인 전세가율이 갈수록 천정부지로 치솟고 있다. 서울 및 수도권의 평균 전세가율이 73%에 달하다보니 임차인들의 시선은 주택매수 쪽으로 기울고, 정부의 주택공급억제발표와 맞물려 매매가격 또한 큰 폭의 증가세를 보이고 있다. 반면에 지방의 사정은 수도권과는 다른 양상을 나타내고 있다.
청주시의 경우 일부 지역은 전세가율이 이미 80%를 훌쩍 넘긴 아파트들이 수두룩하다. 그마저도 전세물건이 워낙 귀하다보니 어쩔 수 없이 계약을 해야만 하는 상황이다. 그렇다고 서울. 수도권처럼 차라리 집을 매수하는 방향으로 생각할 수 있겠지만 청주지역은 향후 분양할 공급대기물량이 너무 많은 공급과잉을 우려할 때 선뜻 매수로 나서기를 꺼려한다. 이처럼 높은 금액을 지불하고 전세계약이 불안한 것은 나중에 전세보증금을 온전히 돌려받을 수 있을지 걱정이 되는 것이다.
전세계약 시 꼭 사전에 판단해야할 사항이 몇 가지 있다. 먼저 등기사항전부증명서를 열람하여 소유자일치여부 및 근저당권설정과 대출원금이 아닌 채권최고액이 얼만지를 확인하여야 한다.
등기부상의 채권최고액과 전세보증금을 합산한 금액이 시세대비 지나치게 높다면 계약은 불가할 것이고, 만약 경매로 진행된다는 가정하에 총액대비 예상낙찰금액이 어느 정도일지 판단하여야 한다. 일반적으로 경매낙찰금액은 아파트의 경우 시세대비 90% 정도이며 단독주택이나 연립주택은 80%까지 떨어질 수 있기에 시세확인 및 향후 가격변동추이등의 세심한 주의가 필요하다.
계속 상승하는 전세가격을 맞추기 어려워 임대차기간이 만료되더라도 이사를 하지 않고 임대인과 협의하여 재계약하는 비율이 높아지고 있다. 만약 임대인이나 임차인 양쪽 다 아무런 통지 없는 상태로 임대차기간이 종료되더라도 계속적으로 계약이 유지되는 것이 묵시적갱신(자동연장)이다.
주택임대차보호법에는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 ‘임차인에게 계약갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다’는 뜻의 통지를 안한 경우에는 그 임대차기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 적용하도록 되어있다.
임차인 또한 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 임대인에게 통지하지 아니한 경우에도 자동계약된 것으로 적용한다. 이러한 묵시적 갱신의 임대차 존속기간은 2년으로 보며, 임대인은 2년간 계약을 해지할 수 없으나 임차인은 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있고 3개월이 지나면 임대차계약해지의 효력이 발생한다.
다만, 월세세입자의 경우 월세를 2달(2기)이상 연체하게 된다면 묵시적 갱신의 법조항을 적용하지 않는다. 주택임대차보호법은 임차인을 보호함과 동시에 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위함으로 임대인이 새로운 계약조건으로 변경하고 싶으면 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간내에 임차인에게 통보하여야 한다.
안전한 전세계약은 정주여건이나 학군등의 지역적 선택보다 우선적으로 전세보증금의 확실한 보장을 위한 사전조사와 경매로 진행되더라도 전세보증금으로 집을 매수해도 좋을 금액 이내로 선택하여야 소중한 재산을 지킬 수 있다.
